HOME : 断熱やのぼやき : JBN北米住宅産業研修ツアーおまけ

断熱屋のぼやき 一覧

JBN北米住宅産業研修ツアーおまけ

おまけです。

ポートランド市内に珍しい跳ね上げ橋がありました。
大きな船が通過するのでこういった橋がいくつかあるようです。
船の通過中は車も我慢強く待っていました。


こちらはボートハウスです。
アメリカならではですね。
また建物もとても個性的です。
そして優雅ですね♪ きっとお金持ちなんでしょうね~~

断熱屋のぼやき

JBN北米住宅産業研修ツアー⑤

いよいよ最終日の5日目です。

「住宅格付価格評価と中古住宅の販売実態」
PRIORITY APPRASIGの住宅格付評価士のKento Hirata氏からAppraisal(評価価値基準)について講義。

中古住宅の売買の際には、その住宅の査定が必要となり、その査定をするにはライセンスが必要。
査定の作業には、SAVING&LOAN CLICESという基準を利用する。これは2年ごとに改定。
査定は、まず現物の調査(サイズ、構造、状況)を行い、次に物件の近所の類似物件を調べます。過去3ヶ月以内に取引された2物件、過去6ヶ月以内に取引された2物件、現在売り出し中の2物件の合計6物件を比較して、物件の価格を決めるとのこと。近所にそれだけの中古売買があるということがアメリカの住宅事情を物語っています。(しかも同じような比較できる住宅が・・・)

アメリカで売買される中古住宅の価格内訳として土地が価格に占める割合はとても低く、ポートトランド近郊の場合70万ドルの家で10万ドル程度とのこと。中古物件の価格は建物の価格でほとんど決まるそうです。
査定の実際の方法、実態をお伺いし、家の価格というものが、「構造」、「材料」、「工法」、「デザイン」などによって決まるのでなく、「過去の取引価格」で決まっているのが実態。日本の場合の一戸建ての中古物件売買は、建物の評価が著しく低く、土地の価格で決まるので、アメリカとはまったく違います。アメリカの住宅は、構造も、作り方も、デザインもほとんど同じものばかりなので、このような評価方法が成り立つこともよくわかる。

「中古物件の販売方法」
大手不動産業者のJohn DeCosta氏の講演。

John氏はKeller Williamsというアメリカで3,4番目の大きさの不動産会社で働いています。とはいっても、実態は会社の場所を借りて、チームで動いている個人事業主。32年間不動産業界にいて、年間に100棟売っているとのこと。(日本で言う保険屋さんみたいですね) 手数料は1000ドル~6%(6%の場合全てのサービスを含む)くらいとの事です
昨日の講義で話に出ましたが、中古売買情報や地区毎の大体の参考価格といった不動産情報が蓄積されています。
そして売り手には、Disclosure(ディスクロージャー)という情報開示が義務付けられており、チックリストに「YES]「NO」「I don’t Know」の3つを答える必要がある。知っているのに知らないふりをして、雨漏りなどを隠して後でばれると訴えられることになる。
また、ゾーニングというルールについて説明があり興味を引きました。街の中をゾーニングといって敷地面積を規定することにより、価格帯や敷地広さなどで、住人の質がほとんど同じようになるようにする事です。そうすることで、収入が同じ位の人が同じ地域に住むように仕組まれているという訳です。結果としてその土地の価値が保たれるような仕組みに自然となっている点が優れています。

以上で全日程終了です。

断熱屋のぼやき

JBN北米住宅産業研修ツアー④

4日目です
「建築法規上のインスペクション」 オレゴン州セーラム市の住宅安全検査局の責任者であるTom J. Phillips氏より、インスペクト(公的現場検査)のシステムについて講義。

日本と同様、アメリカでも大きな災害が起きるたびに基準が見直されているようです。現在の基準は1994年のICC(International Code Conference)がベース。
アメリカの建築基準は、ICCで定めた基準が一番厳しくて、各州ごとにICCのどの部分を運用するか州ごとに基準がある。最近、ICCで住宅にもスプリンクラーの設置の基準が定められたそうだが、オレゴン州ではこの基準の採択を見送ることになるようです。 そして、インスペクターになるには厳しい講習と研修、試験が必要で、特に商業建築系(非住宅)の電気・配管設備の検査官は4年間学校に通い、テストにパスしないとインスペクターになれないとの事。かなり厳しいようです。住宅の場合は1年間のクロストレーニングと4時間のテストでなれるとの事。いずれにしてもインスペクターは現場を知っている人間がやっていることが特徴的で日本とは大違いです。
また、面白いのは歴史的建築物や町並みについては外観も重要視されており、審査がある。その評価は選出された委員が行うとの事。
また、セーラム市ではビルダー(工務店)はお客さんという考え方を持っており、常にメリットがあるように改善しているとの事。例えば、Money Back Garanteeというのがあり、図面審査の提出を受けてから10日間以内で出来なければ、検査費用を全額返金するルールがあるとのこと。日本とは大きな違い。これは確認申請の審査期間がはっきりすれば、その後のビルダーがスケジュールを立てやすいだろうという配慮からなされているとのこと。ちなみにこの制度はセーラム市だけのサービスで地域によって様々な特徴が出ているようです。これからの日本にも是非必要な考え方なんではないかと思いました。    

午後からは、材木屋さんのPPR Lumber社を訪問。


建材のほとんどを扱っています。

住宅部門セールスのTami Baker氏から、Take Offについて説明。このテイクオフというのは、工務店から送られてきた図面を元に、使用する材料の数量を積算し、指定の時間と場所にデリバリーを行う。ビルダーではなく建材屋さんが行っている。レジェンドホームズは大きい会社なので、サッシなどは含まないが、大抵はお風呂や洗面器以外のほとんどすべての建築材料は、建材屋さんが積算し現場に搬入するとのこと。昨日のレジェンドホームズの大きな現場のマネージャー(現場監督)がたった一人で行える理由がここにあった。2×4のシンプルな作り方が、このように誰が拾っても同じ結果になる事がポイント。同じ工法で、規格された材料を使って仕上げるからできる事で、その結果どの家も似たような家になってしまうこともわかります。

写真のように邸別に必要な部材をまとめて集積して配送をするとの事。

このトラックでデリバリー。トラックの後ろを見ると、フォークリフトが付いてる。現場へのデリバリーにはフォークリフトごと行って、フォークリフトで現場に荷卸しするそうです。通常ひとつの現場で5回程度のデリバリー。一回の配達の量が多いから少なくすんでいるとのこと。

最後に店内を見学。ほとんどホームセンターと同じで、窓から構造金物まであらゆるものが売っていました。

「大型ホームセンターのThe Home Depot視察」
DIYだけでなく、小さなビルダーはここで建材を仕入れるよう。価格も日本に比べると格段に安いみたいです。
また、2500ドル以上の買い物をする場合別見積もりを取って価格交渉ができる。 物によっては無料でデリバリーもしてくれるが、屋根材等デリバリーフィーがかかるものもある。
電気設備も完全にプロ用。 シンクも非常に安く20ドルでステンレスシンクが買えます。 サッシ、扉、ユニットバス、便器などあらゆるものが売られており「アメリカの住宅はDIYの延長上にある」ということがよくわかりました。

4日目は以上です。

断熱屋のぼやき

JBN北米住宅産業研修ツアー③

3日目です

「サブプライム以後の米国工務店の生き残り方法を理解する」
個人工務店であるBrighten Home John P. Pyles氏の講演。

16年前起業。経営は企画に対し融資を受け建築販売することで利益を得るパターンで、現金を扱わずマネジメントでフィーを得ている。
最盛期は年に12棟だったが、ここ数年は2棟~3棟に縮小しながらも家作りを続けている。受注については、特に宣伝等はなく、口コミでつながっているそうです。現在はリタイアした夫婦というコンセプトの家を得意にしている。建売と言っても我々が考えるような日本の建売ではなく、工務店や開発者が独自のコンセプトとデザインを用いて住宅造りを行い、出来上がったものを気に入った人が購入するというスタイル。
利益は現在で15%くらいだしているが(但し彼自身が自分で工事を行ったりしてその他の経費分を稼いでいる。それを含めた利益)他は5~10%でやっているのではとの事。最大で25~30%とった事もある。棟数が多い時はサブコンストラクトを雇い基本的にずっと一人でやってきた。
ポイントは価格が安いことが重要で、彼はいわゆるローコスト系。新しいことや高性能住宅などはコストアップになるのでやらない。
アメリカでは車などもオーダーするのでなく、自分で気に入ったものそのものを購入することが多いとの事。米国では既成のプランニングされた図面を購入して建てることもよくあるそうですが、Johnは人があまり購入しないような条件の悪い土地を購入し、そこを創意工夫した設計で住宅を建てて売るのを得意としているとのこと。(そうやって自分の利益をたたき出している)
昨日の講義でもあったが、米国では銀行にローンFeeを払うことで、直接お金の貸し借りなしに建築が可能なことが特徴。こういったシステムは日本にはなく、日本では個人補償で資金を工面しなければならない。まさに企画に対して銀行や投資家が投資をするという感覚で資金を調達するので起業もしやすいというのもよく理解できます。社会的な仕組みが大違いである。しかしこればかりは仕組みがないと難しい。

「住宅現場の見学」
Orencoというポートランド郊外にある新興住宅地でLegend Homesというハウスビルダーさんの現場を見学。かつては年間400棟を建設していたそうですが、親会社の倒産とこの住宅事情により倒産し現在再起中。今年は65棟だそうです。

(1)構造躯体完了、(2)設備機器完了、(3)気密検査、(4)最終検査のそれぞれの工程の見学を行った。

このようなインスペクションシートがあり、この建物は29項目の検査が行われる。1回に2~3個の検査が行われるので、計10回は検査が行われる。朝までにエントリーすれ、次の日の朝には検査可能との事。検査の際に、ビルダーが立ち会う必要はなく、勝手に現場に来て、きちんと図面とおりに出来ているかを確認していくとの事。この検査に通らないと次の工程にに進むことができない。検査員は、構造、空調機械設備、水道設備、電気設備の4つの専門の検査員がそれぞれ自の検査範囲を検査を行う。

 

壁の断熱材の充填状況。GWブローイングが施工されていた。2×4材のあいだをコーキングして気密を確保している。防湿フィルムは無く、湿気は合板から外に逃げていくので大丈夫だと言う。本当に大丈夫かな~~??

 

 

 

 

内部の壁の中を通る配管配線部分にスチールのプレートを取り付け、ボードを貼る際に、釘で打ち抜く事を防ぐ部材。賢い!

レジェンドホームのマネージャーのバーン氏より気密試験とグリーンビルディングの評価についての説明。グリーンビルディング評価のテストシートがあり、最低70ポイント以上確保しないと駄目で、90ポイント以上でシルバー、120ポイント以上はゴールド、140ポイント以上はプラチナの称号が与えられるとの事。気密テストについては、アメリカの基準は日本で言う5cm/㎡程度に対してレジェンドホームでは2cm/㎡程度を確保しているとの事で日本の方がすでにレベルが高くなっているな~と感じました。

そして最終検査の現場。 クオリティーマネージャーのキャロル氏の説明。引渡しの10日前に最終のチェックを行い、5営業日前にはお客さんと一緒にチェックして、引渡しまでに直して引き渡すとの事。

3日目は以上でした。

 

断熱屋のぼやき

JBN北米住宅産業研修ツアー②

2日目

「米国の住宅ローンの経済実態を理解する」
元Home Street Bank の副社長Bruce hardy 氏の講義です。

彼は27年間住宅金融の仕事に携わってきた。
サブプライム問題と言われる米国の経済破綻の原因は色々あるが、実はサブプライムローンに関連することが起因ではなく、主たる起因は、「住宅業界の規制が緩くなったことが一番の原因」とのこと。
住宅ローンというものはとても銀行にとって儲かるもので、銀行にとって商品はお金だけなので大変競争が激しく、差別化が難しい。そのため競争が激しくなり、どんどん簡単に借りれるようになり、その結果、投資目的が増えていった。最後には借りるために必要だった所得証明も必要なくなっていった。
また買った住宅の125%もの価値を銀行が認めるようになってしまったので、購入した家を担保に次の投資や、住宅以外の購入(車や家具など)をするようになりバブルが膨らんでいったのが真相との事。土地も建築費もどんどん値上がりつづけ、住宅購入に必要な頭金もどんどん少なくなっていき普通では住宅を買えない人まで、不動産投機に走り、2005年には、家の販売の30~40%が投資対象だった。しかし、膨らんだバブルが一旦値下がり始めるとローンのキャンセルが増え、通常なら頭金があるのでそれで処理ができる所が頭金の支払いが少ないこともあって、債券の放棄が続出した。法律的も支払ができなくなっても購入した家自体を放棄すればよく、家を担保に借りたお金で購入した車などの動産は取れることはない。言ってみれば、「借り得」だったよう。銀行はお金ではなく物(家)で返されることになったので、大量の住宅が銀行にストックされるようになり、ついには破綻へといたった。
アメリカではこのようにローンが払えなくなっても、法律的には家を手放すだけでよく、日本のように個人破産したり、生命保険をあてにして自殺したりする必要が無いことがシステムとして特徴的である。

「建築業者への支払とインスペクション・銀行の関係の関係を理解する」
引き続きBruce hardy 氏
今後の建築関連のローンについては「高額のカスタムハウス(注文住宅)」への貸し出しを中心に考えているそうです。もう宅地開発での販売は望めないので、確かな回収先であり、利益率の高い注文住宅が注目されているとのこと。この場合ローンは建築主がくむことになり(リスクが低い)、銀行自体がインスペクション(調査)を行う。銀行は現場に月に一度は足を運び、工程と適切な材料と工法がなされているか確認している。資材の価格も銀行が把握しており、建築会社は納期までに完成させることが仕事でまさにマネージメントや工程管理のみを行いフィーもそれがすべて。資材費・労務費などすべてオープンで、日本のようにそこに利益は乗らない。(=日本のように大量に買うから資材が安く買えるといった土壌はあまり無い。)銀行は確実に下請け業者に支払われたことを確認してから、工務店に施主の借り入れた工事費を支払っているとのこと。

「NAHB(NATIONAL ASSOCIATION OF HOME BUILDERS)の理解」
NAHBオレゴン州代表 Jon Chandler氏の講義。

NAHBは全米に800の下部組織を従え、17万5千人州ごとに支部がある。1942年に創立した際は、300人のメンバーによる11都市の組織だったが、2005年の最盛期には23万人の構成となった。今回の参加団体である全建連は、日本でのNAHBを目指しており、NAHBの現状を知っておくことは重要。NAHBは国の建築基準や公共的なこと・政策へ影響力を行使し時には政治的なロビー活動も行う。また建設業の社会的地位向上も大きな目的。また、NAHB加入のメリットは保険やガソリン電話などスケールを活かした様々なメリットがある。州によってサービスはかなり違いがあるようです。

以上内容の濃い2日目でした....

断熱屋のぼやき

JBN北米住宅産業研修ツアー①

先日、全建連 JBN工務店サポートセンター主催の北米住宅産業研修ツアーに 6/6~12の日程で参加してきました。
日本版NAHBを日本に作りたいという青木会長の長年の思いを実現すべくその実態の視察と、さらにそれを次世代を担うこれからの若い人たちに勉強してもらい、これからの日本の工務店業界を負って立ってもらいたいうというテーマで企画されたものです。

NAHBというのは全米住宅協会の事で、日本によくあるような色のついた団体ではなく、しかも組織力や発言力があり、中立な立場で住宅に関わる様々な事項(材料、仕様、工法、金融、資格、教育)を決定している組織で、業界をより良くする方針を決定する鍵を握っている団体である。

同世代の参加メンバーと、とても内容の深い勉強ができ、さらに親睦が深められたことは貴重な体験となりました。

今回の研修地はオレゴン州ポートランドでした。学生時代以来約20年ぶりです。とても懐かしく感慨深いものがありました。 まず最初に驚いたのは、入国審査がとても厳しくなっていました。どうやら9.11以降だそうです。顔写真をとって指紋は両手5本とも採られて、質問も目的について聞かれ、観光と答えたらいつからいつまでどこに行くのか?とかなり細かいことを突っ込まれました。近年ヨーロッパ出張など行くことはありましたがここまで厳しくはありませんでした。

無事入国を完了した後は、住宅価値が大幅に下がった住宅地の視察(Happy Valley)です。

投資目的の住宅が売れない事から住宅価格がどんどん下落し、それに伴って一般の住宅価格まで影響を及ぼしているそうです。しかしそれでも売れないし、一般の人も家を売りたいと思っても資産価値が下がっているため売ってしまうとローンが残る逆ザヤになっているので売るに売れない状況もあるようです。
たまたまコーディネーターであるプレーリーホームの早川専務が前日にたまたま接触した住宅のセールスマンに、日本から来たお金持ちが家を買うかもしれないといって現場を見せてもらう交渉をして、 実際に10年前に4億円で売られていて2/3まで価格が落ちた住宅(ため息が出るほど大豪邸)と、

140万ドルの住宅が69万8千ドルまで下落した物件(建築会社の社長が趣味をかねて作った家らしくとてもすばらしい家でした)

を見せてもらうことができました。でもなかなか売れないそうです。セールスマンは当然売る気満々のようでした。2件目の家については固定資産税が年間1100ドルもかかるらしく、当たり前ですが安く買えても維持費は相当かかるようです。

いずれにしてもこの高級住宅地は眺めがとてもよく、ポートランド市が一望できる最高の立地でした。 (当日は雨であまり写真ではわかりませんが・・・)

その後は今回のツアーの唯一の観光。 まずは鮭の遡上が見られるBonneville Lock and Dam見学。こちらのダムは日本と違い鮭の川登ができるようになっていて、

しかも鮭の川登の数のカウントまでできるようになっています。

ようになっています。自然に対する保護の考え方を日本も見習わなければならないと思いました。

つづいてこの川はとても大きくも船も行き来をするのですが、ダムの部分を越えるのに、パナマ運河のように水位を調整して船も通れるような施設があります。実際にその様子を見ることはできませんでしたが、とても興味深いものでした。

こちらはクラウンポイントという絶景ポイント

これは全米で2位の落差がある滝でなかなか迫力がありました。

自然あふれるアメリカらしさを感じることができました。

初日は以上でした。

断熱屋のぼやき

性能アップでお得になるローンシュミレーション

高性能住宅は高いのか?

実際にはとてもお得になるんです!!

下記のシュミレーション見てください。

条件は、普通の住宅と高性能な住宅の比較です。
普通の住宅の建築費を2000万(全額借り入れとして計算)とし、高性能な住宅はその性能UP分を100万と計算し、2100万の借り入れということで計算を行いました。

いかがですか??

借り入れは多くなっても月々の支払は安くなります。最初の10年では7000円もです。
また、光熱費も下がるのでその差はさらに広がり最初の10年間では11.7万円も

になるのです。35年後には・・・・・なんと

総支払額の差は228万円
となります。
エコキュートといった設備系とは違うので更新などの費用もかかりません。 100万多くかけても実際には200万以上も安い買い物ができ、さらに快適性も大きく向上するんです。
是非こういった要素もある事を知っておいていただければきっと役に立つと思います。

そして、エコポイントや長期優良住宅などの特典をプラスするとさらにお得度がアップします。
こういった提案も弊社として行っていますので、お気軽にお問い合わせください。

断熱屋のぼやき

1 / 11